6月5日電 (魏薇)近期樓市利好消息不斷，先息后本銀行對(duì)個(gè)人住房貸款也頻出大招。最低

　　近日，還元?jiǎng)澦?strong>多位網(wǎng)友發(fā)帖稱，本金建設(shè)銀行、房貸興業(yè)銀行針對(duì)存量房貸推出“先息后本”的先息后本還款方式。事實(shí)上，最低先息后本還款并非新鮮事，還元?jiǎng)澦阍缭?022年就有銀行推出了該項(xiàng)業(yè)務(wù)。本金先息后本還款到底劃算嗎？

　　房貸能“先息后本”？

　　上海市民吳建(化名)告訴，房貸他在建設(shè)銀行辦理了房貸，先息后本最近才知道建行推出了“先息后本”的最低還款方式。他表示，還元?jiǎng)澦阍诮ㄔO(shè)銀行App“我的本金貸款”欄目中，可以選擇“還款計(jì)劃調(diào)整”，房貸之后出現(xiàn)“降低月供”的頁(yè)面。

　　“降低期數(shù)只能選擇1—24期，未還本金后期還款方式只能選擇‘剩余期限每月分期攤還’?！?吳建說(shuō)，他嘗試點(diǎn)擊還款試算，但只顯示前三期的本金1元+利息，并沒(méi)有兩年后的月供金額。他認(rèn)為，目前這項(xiàng)業(yè)務(wù)有些問(wèn)題還不明確，比如申請(qǐng)后如果LPR下降，還款利息是否也會(huì)下降。因此，他暫時(shí)并不打算變更還款方案。

　　了解到，目前建設(shè)銀行的“還款計(jì)劃調(diào)整”功能并非所有地區(qū)都能申請(qǐng)。有北京的建行房貸客戶透露，其建行App顯示“該筆貸款所在地區(qū)暫未開(kāi)通還款計(jì)劃調(diào)整服務(wù)”。

　　此前，建行部分分行針對(duì)新申請(qǐng)的房貸客戶推出“輕松供”還款方式。據(jù)建行云南分行“七彩建行”公眾號(hào)2023年8月發(fā)文，建行云南省分行針對(duì)在云南地區(qū)申請(qǐng)辦理建設(shè)銀行貸款且期限10年(含)以上房貸的客戶，推出“輕松供”還款方式。

　　據(jù)文章介紹，“輕松供”還款方式將個(gè)人住房貸款在貸款期限內(nèi)劃分為兩個(gè)階段：第一階段，按月歸還1元本金以及當(dāng)月應(yīng)歸還的貸款利息(可根據(jù)借款人需求自行確定第一階段期限，最長(zhǎng)不超過(guò)三年)；第二階段，在剩余貸款期限內(nèi)，剩余貸款本金可選擇按常規(guī)等額本金或等額本息方式還款。

　　還有網(wǎng)友提到，興業(yè)銀行的“隨薪供”也可以將房貸還款方式改為“先息后本”。

　　致電興業(yè)銀行客服電話，工作人員表示，“隨薪供”于2022年2月28日上線，一般針對(duì)中長(zhǎng)期個(gè)人一手住房貸款、個(gè)人二手住房貸款在發(fā)放后，可設(shè)定一個(gè)最長(zhǎng)為3年的期限，在該期限內(nèi)暫停歸還貸款本金，只償還貸款利息，是降低短期還款壓力的一種還款方式。

　　前述工作人員介紹，“隨薪供”只還利息、暫緩歸還貸款本金的階段最長(zhǎng)為3年，且不得超過(guò)貸款剩余期限的1/2。“隨薪供”適用于已正常還款12個(gè)月及以上、采用按月還本付息方式且信用表現(xiàn)良好的個(gè)人一手住房貸款、個(gè)人二手住房貸款客戶。興業(yè)銀行將綜合客戶的貸款及還款情況進(jìn)行評(píng)估。

　　一位上海地區(qū)的貸款中介告訴，最近有客戶向他咨詢?cè)摌I(yè)務(wù)，他也向上述兩家銀行的工作人員詢問(wèn)過(guò)，“很多人還不知道，包括銀行的工作人員很多都不知道自己行里有這個(gè)業(yè)務(wù)”。

　　對(duì)于上述業(yè)務(wù)開(kāi)展的時(shí)間、是否在全國(guó)推廣等問(wèn)題，向上述兩家銀行有關(guān)人士求證，截至發(fā)稿時(shí)，尚未收到回復(fù)。

　　還款壓力先小后大？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“先息后本”適合近幾年有月供壓力的購(gòu)房者，相當(dāng)于“緩兵之計(jì)”。這類還款方式貸款期限是不變的，且整體利息會(huì)有所增加。

　　“先息后本”到底是否劃算？以貸款100萬(wàn)元、還款期限30年、利率3.5%試算，等額本息還款方式下，每月還款約4490元(首月月供包含本金約1574元、利息約2917元)，總利息約61.66萬(wàn)元。

　　在采用兩年先息后本還款下，前兩年的月供均為1元本金+利息，首月月供為2918元，兩年間月供約在2800元至2900元，月供壓力小了近一半。

　　前兩年共還本金24元，第三年起按等額本息方式，還剩余本金999976元。月供為4673元，即后續(xù)28年，月還款增加約183元。總利息約63.87萬(wàn)元，比等額本息還款利息增加2.21萬(wàn)元。

　　需要注意的是，以上均為試算結(jié)果，實(shí)際以銀行計(jì)算為準(zhǔn)。

　　某國(guó)有銀行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)表示，其所在的銀行一直有延期還款業(yè)務(wù)，屬于消費(fèi)者保護(hù)措施當(dāng)中的一部分，但并非客戶所想的可以停止還利息，少還一部分錢?！爸皇乔捌谏龠€了本金，兩年后之前所欠的本金會(huì)重新按照等額本息或等額本金的還款方式計(jì)算，總利息會(huì)增加，所以我們一般都不推薦客戶辦理這個(gè)業(yè)務(wù)?！?/p>

　　招聯(lián)首席研究員董希淼指出，“輕松供”“隨薪供”等靈活還款方式，主要針對(duì)兩類人群：一是短期內(nèi)收入有所下降、還貸壓力較大的新市民；二是工作時(shí)間不長(zhǎng)、但未來(lái)收入有望增加的年輕人。較低的前期還款壓力、靈活的還款方式，將能夠幫助他們減緩短期還款壓力，在更長(zhǎng)周期內(nèi)平衡好收入和支出。

　　“對(duì)銀行而言，通過(guò)住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，提供差異化、人性化的服務(wù)，滿足不同的借款人的現(xiàn)實(shí)需要，有助于提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而減少提前還款壓力，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，保持住房貸款業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展?！倍ｍ嫡f(shuō)。

　　他強(qiáng)調(diào)，上述產(chǎn)品只是還款方式的改變，因?yàn)榍捌诨疚磧斶€本金，應(yīng)償還的貸款本息總量可能有所增加。借款人應(yīng)基于個(gè)人和家庭需求，合理評(píng)估還款能力，理性申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，選擇適合自己的還款方式，不可因?yàn)榍捌谶€款壓力較小而隨意申請(qǐng)、盲目借貸。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此前平安銀行推出的“氣球貸”主要是針對(duì)新購(gòu)房客戶，屬于增量貸款的一種創(chuàng)新。而上述產(chǎn)品是基于最近幾年還貸壓力的新情況，給予存量房貸的客戶一種減負(fù)的做法，客戶可以選擇也可以不選擇。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，按照目前的月供情況，類似模式下，前期至少可以減少1/3或1/2的月供壓力，具有較好的減負(fù)和緩沖效應(yīng)?！爱?dāng)然任何減負(fù)，最終都是根據(jù)本金的方式來(lái)計(jì)算利息的，前期本金還得少了，后期利息自然就會(huì)增加。作為參與此類模式的人來(lái)說(shuō)，需要比較清楚理解這一點(diǎn)，以更好籌劃存量房貸減負(fù)的工作。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　新增與存量房貸利差加大

　　5月17日，中國(guó)人民銀行發(fā)布通知，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限以來(lái)，多地迅速響應(yīng)，上海、廣州、深圳等城市紛紛行動(dòng)。

　　中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從調(diào)整幅度上看，各地對(duì)于房貸利率的降低呈現(xiàn)出差異性。目前，多數(shù)城市的首套房貸利率已降至3.1%—3.5%之間，遠(yuǎn)低于此前的市場(chǎng)平均水平。2019年10月—2023年10月，北京首套房利率為L(zhǎng)PR+55BP、上海首套房利率為L(zhǎng)PR+35BP、深圳首套房利率為L(zhǎng)PR+30BP，而目前深圳和上海的首套房利率均為L(zhǎng)PR-45BP。

　　新增與存量房貸利率之間的利差再次拉大，部分網(wǎng)友呼吁下調(diào)存量房貸利率。

　　董希淼指出，2024年一季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較2023年四季度的1.69%下降0.15個(gè)百分點(diǎn)，首次跌破1.6%關(guān)口。從近日公布的上市銀行一季報(bào)看，上市銀行凈息差普遍出現(xiàn)下滑。在這種情況下，商業(yè)銀行繼續(xù)降低存量房貸利率的動(dòng)力不足，空間不大。不過(guò)，從近期金融數(shù)據(jù)看，居民部門有效融資需求不足是突出問(wèn)題。

　　董希淼認(rèn)為，下一步，應(yīng)加快落實(shí)并繼續(xù)采取堅(jiān)決有力的措施，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回到平穩(wěn)發(fā)展的軌道上來(lái)。住房信貸政策方面，應(yīng)引導(dǎo)商業(yè)銀行適當(dāng)降低存量二套房貸利率。

　　嚴(yán)躍進(jìn)建議，從金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解的角度，對(duì)存量房貸利率的下調(diào)納入后續(xù)的研究范疇之中。

　　不過(guò)，對(duì)于存量房貸客戶而言，貸款利率有望隨5年期以上LPR調(diào)整而下調(diào)。今年2月，5年期以上LPR下降25個(gè)基點(diǎn)至3.95%。存量房貸利率將在“重定價(jià)日”按照最新LPR報(bào)價(jià)利率加上合同約定的基點(diǎn)得出新的利率，在下一周期執(zhí)行。多數(shù)存量房貸的重定價(jià)日在每年1月1日，也就是明年1月1日房貸利率有望迎來(lái)下降。

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